Garanzia di locazione: tre mesi, su un conto a nome del conduttore

La garanzia di locazione non è un acconto che il locatore può tenere sul proprio conto. L'articolo 257e del Codice delle obbligazioni, nel testo in vigore il 1° ottobre 2026, dice dove va collocata la somma, fino a quanto può salire per un'abitazione, e in quali casi la banca può restituirla.

Tre mesi per un'abitazione

Per una locazione abitativa, il locatore non può esigere garanzie superiori a tre mesi di pigione (art. 257e cpv. 2). La pigione è il prezzo per l'uso dell'alloggio (art. 257). Le spese accessorie, disciplinate a parte, non si aggiungono a questo tetto. Si può convenire un importo più basso. L'eccedenza oltre tre mesi non è dovuta.

Questo tetto federale vale per le abitazioni. Per i locali commerciali, l'articolo 257e capoverso 1 esige comunque il conto bancario se la garanzia è versata in contanti o in titoli. Non fissa il massimo di tre mesi: il contratto decide l'importo. I Cantoni possono aggiungere regole (art. 257e cpv. 4). Questo testo descrive il diritto federale.

Il conto è a nome del conduttore

Se il conduttore di un'abitazione o di un locale commerciale fornisce garanzie in contanti o in titoli, il locatore deve depositarle presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito a nome del conduttore (art. 257e cpv. 1). Il denaro non diventa proprietà del locatore. Poiché il conto è a nome del conduttore, gli interessi gli spettano.

Un versamento sul conto privato del locatore non basta. Il conduttore ha interesse a esigere per iscritto il deposito sul conto a suo nome, e a conservare la prova del pagamento.

La banca non paga su un semplice avviso

La banca può restituire le garanzie solo con l'accordo delle due parti, oppure in base a un precetto esecutivo non colpito da opposizione, o a un giudizio esecutivo (art. 257e cpv. 3, primo periodo). Una lettera del solo locatore non basta. Un disaccordo sullo stato dei locali non permette, da solo, di prendere il denaro.

Se il locatore avvia un'esecuzione, il precetto esecutivo si contesta con un'opposizione. Il termine ordinario è di dieci giorni dalla notificazione (art. 74 della legge sull'esecuzione e sul fallimento). Senza opposizione, la banca può versare la garanzia al locatore.

L'anno dopo la fine della locazione

Se, nell'anno che segue la fine della locazione, il locatore non ha fatto valere alcuna pretesa contro il conduttore in una procedura giudiziaria, in un'esecuzione o in un fallimento, il conduttore può esigere dalla banca la restituzione delle garanzie (art. 257e cpv. 3, secondo periodo).

Non è un termine di restituzione di trenta giorni. Prima della fine di quest'anno, senza accordo né titolo esecutivo, la banca trattiene la somma. Dopo l'anno, se non c'è stata una procedura, il conduttore si rivolge alla banca, anche senza la firma del locatore. Se c'è una lite reale, pigione impagata o danni, il locatore deve aprire la procedura in quest'anno. Altrimenti non può trattenere la garanzia con il solo silenzio.

Che cosa la garanzia può coprire

Copre le obbligazioni del conduttore: una pigione impagata, danni che superano la normale usura. L'usura normale non è un credito. L'articolo 257e non quantifica una fattura di pittura. Il contratto, lo stato dei locali all'entrata e quello all'uscita restano decisivi. Un conteggio di spese accessorie dovuto più tardi può essere una pretesa, se è davvero dovuto. Non dispensa dall'agire entro l'anno.

Un'assicurazione non è questo conto

Un'assicurazione di garanzia di locazione è un contratto con un assicuratore. Non è una somma in contanti collocata secondo l'articolo 257e capoverso 1. Il locatore può rifiutarla. Il premio paga la garanzia. Non viene restituito come un deposito. Se la garanzia è versata in contanti, si applica l'articolo 257e.

Che cosa queste regole non decidono

Non decidono un danno preciso, né l'importo di una fattura. Non sostituiscono una regola cantonale più precisa, là dove il Cantone ne ha emanata una. Un alloggio soggetto a un regime particolare può seguire altre regole. Il contratto e le quietanze restano da leggere.

Domande frequenti

• La garanzia può superare tre mesi di pigione? Non per una locazione abitativa. Per un locale commerciale, il tetto federale di tre mesi non si applica.
• Il locatore può tenere la garanzia sul proprio conto? No, se è versata in contanti o in titoli. Va su un conto bancario a nome del conduttore.
• Dopo un anno il denaro è restituito automaticamente? No. Trascorso un anno dalla fine della locazione, e solo se il locatore non ha aperto alcuna procedura, il conduttore può chiedere la restituzione alla banca.
• Bisogna opporsi a un precetto esecutivo? Sì, se la pretesa è contestata. Senza opposizione nel termine, la banca può pagare il locatore.

Il piano Basic di Avocados AI costa CHF 4.99 al mese, il prezzo di un caffè. Serve a ordinare il contratto, le quietanze e gli stati dei locali, e a preparare le domande. Non sostituisce l'esame del caso da parte di un avvocato. La guida sul diritto di locazione svizzero riprende il quadro della pigione, della disdetta e della protezione del conduttore.

Fonti

Codice delle obbligazioni, articoli 257 e 257e, testo in vigore il 1° ottobre 2026, verificato su Fedlex il 17 ottobre 2026. Legge federale sull'esecuzione e sul fallimento, articolo 74. Fa fede solo la pubblicazione ufficiale.