Disdetta perché la famiglia del locatore si trasferisce: il Tribunale federale nel 2026

Un locatore può disdire una locazione abitativa perché un parente occupi l'alloggio. Il bisogno deve essere reale il giorno della disdetta. È quanto ha deciso il Tribunale federale il 30 luglio 2026 nella sentenza 4A_318/2026.

Il caso

Il contratto riguardava un appartamento di 5,5 locali nel Canton Obvaldo. I locatori, proprietari dal 2021, hanno disdetto il 23 dicembre 2022 con il formulario ufficiale.

Una parente doveva trasferirsi dopo la scadenza della disdetta per aiutare la figlia dei locatori, affetta da una malattia cronica, ad accudire i gemelli. La figlia abitava già nello stabile. In seguito la parente ha rinunciato al progetto, perché la sua salute era peggiorata in modo netto.

I conduttori chiedevano l'annullamento della disdetta. In via subordinata, una prima proroga di due anni.

Un bisogno familiare reale non è un pretesto

Gli articoli 271 e 271a del Codice delle obbligazioni permettono di contestare una disdetta contraria alla buona fede. Il locatore può comunque disdire per occupare lui stesso l'alloggio, o per farlo occupare da un parente stretto o da un affine.

La disdetta è abusiva solo se il bisogno indicato non è reale e serve da pretesto. Qui la parente doveva aiutare la nuora malata con i gemelli. Per il Tribunale federale non si può parlare di disdetta abusiva (considerando 2.4).

Conta solo la data della disdetta

La rinuncia successiva della parente non toglie validità alla disdetta. La buona fede si giudica al momento della disdetta, non secondo ciò che accade mesi dopo (considerando 2.5, con rinvio alla DTF 145 III 143).

Un cambiamento successivo non trasforma da solo un motivo allora reale in un pretesto.

Sei mesi, non due anni

L'articolo 272 del Codice delle obbligazioni permette una proroga quando la fine della locazione causa al conduttore o alla sua famiglia un rigore che l'interesse del locatore non giustifica. Lo scopo principale è dare più tempo per cercare un altro alloggio.

Il giudice considera le ricerche fatte davvero dopo la disdetta. Se mancano, o se sono insufficienti, ciò pesa contro il conduttore già alla prima proroga (considerando 3.3).

In questo caso i conduttori si erano limitati a ricerche su internet. Non avevano visitato nessun alloggio. Cercavano solo oggetti sotto i 2 250 franchi, senza usare i loro mezzi nella misura richiesta. A causa della procedura erano inoltre rimasti nell'appartamento per più di tre anni e mezzo. La proroga di sei mesi fissata dall'autorità cantonale, fino al 30 novembre 2025, non è contestabile (considerando 3.4).

I documenti medici su un figlio, prodotti solo davanti al Tribunale federale, non sono stati presi in conto: sono fatti nuovi, inammissibili in quella fase.

Che cosa la sentenza non dice

Non dice che ogni disdetta «per la famiglia» è valida. Un bisogno inventato, o avanzato per nasconderne un altro, resta contestabile. Non fissa nemmeno una durata di proroga per tutti i cantoni: sei mesi bastavano qui per le ricerche deboli e per il tempo già guadagnato.

La contestazione della disdetta e la domanda di proroga hanno dei termini. Lasciarli scadere chiude di regola la via del giudice.

Fonti

Tribunale federale, sentenza 4A_318/2026 del 30 luglio 2026, I Corte di diritto civile, ricorso contro l'Obergericht del Canton Obvaldo del 5 maggio 2026. Articoli 271, 271a e 272 del Codice delle obbligazioni.