Mietkaution: drei Monate, auf einem Konto auf den Namen des Mieters

Die Mietkaution ist keine Anzahlung, die der Vermieter auf seinem Konto behalten darf. Artikel 257e des Obligationenrechts, in der Fassung vom 1. Oktober 2026, sagt, wo die Summe liegen muss, wie hoch sie bei Wohnräumen sein darf, und wann die Bank sie herausgeben kann.

Drei Monate bei Wohnräumen

Bei einem Wohnungsmietvertrag darf der Vermieter höchstens Sicherheiten von drei Monatszinsen verlangen (Art. 257e Abs. 2). Der Mietzins ist der Preis für den Gebrauch der Wohnung. Die Nebenkosten stehen daneben und kommen zu dieser Obergrenze nicht hinzu. Ein tieferer Betrag kann vereinbart werden. Was über drei Monate hinausgeht, ist nicht geschuldet.

Diese bundesrechtliche Grenze gilt für Wohnräume. Bei Geschäftsräumen verlangt Artikel 257e Absatz 1 weiterhin das Bankkonto, wenn die Sicherheit in Geld oder Wertpapieren geleistet wird. Die drei Monate sind dort nicht die bundesrechtliche Obergrenze: der Vertrag bestimmt den Betrag. Die Kantone können ergänzende Regeln erlassen (Art. 257e Abs. 4). Dieser Text beschreibt das Bundesrecht.

Das Konto lautet auf den Mieter

Leistet der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen Sicherheiten in Geld oder Wertpapieren, muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Spar- oder Depositenkonto hinterlegen, das auf den Namen des Mieters lautet (Art. 257e Abs. 1). Das Geld wird nicht Eigentum des Vermieters. Weil das Konto auf den Mieter lautet, stehen ihm die Zinsen zu.

Eine Überweisung auf das Privatkonto des Vermieters genügt nicht. Der Mieter tut gut daran, die Hinterlegung auf dem Konto auf seinen Namen schriftlich zu verlangen und den Zahlungsbeleg zu behalten.

Die Bank zahlt nicht auf eine blosse Mitteilung

Die Bank darf die Sicherheiten nur mit dem Einverständnis beider Parteien herausgeben, oder gestützt auf einen Zahlungsbefehl, der nicht durch Rechtsvorschlag bestritten wurde, oder auf ein vollstreckbares Urteil (Art. 257e Abs. 3, erster Satz). Ein Brief des Vermieters allein genügt nicht. Eine Differenz über das Wohnungsprotokoll erlaubt für sich nicht, das Geld zu nehmen.

Eröffnet der Vermieter eine Betreibung, wird der Zahlungsbefehl durch Rechtsvorschlag bestritten. Die ordentliche Frist beträgt zehn Tage seit der Zustellung (Art. 74 des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs). Ohne Rechtsvorschlag kann die Bank die Sicherheit an den Vermieter auszahlen.

Das Jahr nach dem Ende des Mietverhältnisses

Hat der Vermieter innert eines Jahres nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen den Mieter gerichtlich, in einer Betreibung oder in einem Konkurs geltend gemacht, kann der Mieter von der Bank die Herausgabe der Sicherheiten verlangen (Art. 257e Abs. 3, zweiter Satz).

Das ist keine Rückgabefrist von dreissig Tagen. Vor Ablauf dieses Jahres behält die Bank die Summe, wenn weder eine Einigung noch ein vollstreckbarer Titel vorliegt. Nach dem Jahr, und nur wenn kein Verfahren eröffnet wurde, wendet sich der Mieter an die Bank, auch ohne Unterschrift des Vermieters. Bei einem echten Streit, ausstehender Mietzins oder Schaden, muss der Vermieter das Verfahren in diesem Jahr eröffnen. Sonst kann er die Sicherheit nicht durch blosses Schweigen zurückbehalten.

Was die Sicherheit decken kann

Sie sichert die Pflichten des Mieters: ausstehenden Mietzins, Schäden über die gewöhnliche Abnützung hinaus. Gewöhnliche Abnützung ist keine Forderung. Artikel 257e setzt keine Malerrechnung fest. Vertrag, Eintritts- und Austrittsprotokoll bleiben massgebend. Eine später fällige Nebenkostenabrechnung kann eine Forderung sein, wenn sie wirklich geschuldet ist. Sie entbindet nicht davon, innert des Jahres zu handeln.

Eine Versicherung ist nicht dieses Konto

Eine Mietkautionsversicherung ist ein Vertrag mit einem Versicherer. Sie ist kein Geldbetrag nach Artikel 257e Absatz 1. Der Vermieter kann sie ablehnen. Die Prämie bezahlt die Sicherheit. Sie wird nicht wie ein Depot zurückerstattet. Wird die Sicherheit in Geld geleistet, gilt Artikel 257e.

Was diese Regeln nicht entscheiden

Sie entscheiden keinen einzelnen Schaden und keinen Rechnungsbetrag. Sie ersetzen keine genauere kantonale Regel, wo der Kanton eine erlassen hat. Eine Wohnung in einem besonderen Regime kann anderen Regeln folgen. Vertrag und Belege bleiben zu lesen.

Häufige Fragen

• Darf die Kaution über drei Monatszinse hinausgehen? Nicht bei einem Wohnungsmietvertrag. Bei Geschäftsräumen gilt die bundesrechtliche Grenze von drei Monaten nicht.
• Darf der Vermieter die Kaution auf seinem Konto behalten? Nein, wenn sie in Geld oder Wertpapieren geleistet wird. Sie liegt auf einem Bankkonto auf den Namen des Mieters.
• Wird das Geld nach einem Jahr automatisch zurückbezahlt? Nein. Nach einem Jahr seit dem Ende des Mietverhältnisses, und nur wenn der Vermieter kein Verfahren eröffnet hat, kann der Mieter die Herausgabe bei der Bank verlangen.
• Muss man einen Zahlungsbefehl bestreiten? Ja, wenn der Anspruch bestritten wird. Ohne Rechtsvorschlag innert der Frist kann die Bank den Vermieter auszahlen.

Der Basic-Tarif von Avocados AI kostet CHF 4.99 pro Monat, der Preis eines Kaffees. Er dient dazu, Vertrag, Belege und Protokolle zu ordnen und die Fragen vorzubereiten. Er ersetzt nicht die Prüfung des Dossiers durch eine Anwältin oder einen Anwalt. Der Ratgeber zum Schweizer Mietrecht stellt den Rahmen von Mietzins, Kündigung und Schutz des Mieters dar.

Quellen

Obligationenrecht, Artikel 257 und 257e, Fassung vom 1. Oktober 2026, geprüft auf Fedlex am 17. Oktober 2026. Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, Artikel 74. Massgebend ist allein die amtliche Veröffentlichung.