Schweizer Mietrecht: Miete, Kündigung, Schutz
Wohnungsmiete, missbräuchliche Miete, Mietkaution, Kündigung und Mieterschutz: Alles Wichtige zum Mietrecht in der Schweiz.
Aktuell · Juli 2026
Kündigung, weil die Familie des Vermieters einziehen will
Urteil des Bundesgerichts 4A_318/2026: der Grund wird am Tag der Kündigung beurteilt, und schwache Suchbemühungen begrenzen die Erstreckung.
Aktuell · Oktober 2026
Mietkaution: drei Monate, auf einem Konto auf den Namen des Mieters
Artikel 257e OR: die Obergrenze für Wohnräume, das Bankkonto, und wann die Bank die Sicherheit herausgeben darf.
> Mietvertrag und Pflichten
Der Mietvertrag muss für Wohnungen schriftlich auf dem amtlichen kantonalen Formular abgeschlossen werden. Dieses Formular muss obligatorisch enthalten: Identität der Parteien, genaue Bezeichnung der Wohnung, Betrag der Anfangsmiete und der Nebenkosten, Datum des Mietbeginns, Dauer (befristet oder unbefristet), Kündigungsfristen. Der Vermieter muss dem Mieter auch den Betrag der Vormiete innerhalb von 30 Tagen auf Anfrage mitteilen.
Mietkaution: Maximaler Betrag von 3 Monatsmieten. Sie muss auf ein Bankkonto oder Kautionskonto hinterlegt werden, das auf den Namen des Mieters gesperrt ist. Die Zinsen gehören dem Mieter. Bei Mietende wird die Kaution innert angemessener Frist zurückerstattet, in der Regel bei der Abnahme, abzüglich allfälliger berechtigter Forderungen des Vermieters.
Pflichten des Vermieters: Die Mietsache in gutem Unterhaltszustand übergeben und dem Mieter ungestörten Gebrauch ermöglichen. Notwendige und dringende Reparaturen ausführen. Heizung und Warmwasser während der gesamten Mietdauer gewährleisten. Persönlichkeitsschutz und Privatsphäre des Mieters respektieren. Keine missbräuchliche Mietzinserhöhung vornehmen.
Pflichten des Mieters: Mietzins und Nebenkosten fristgerecht zahlen. Die Sache sorgfältig gebrauchen und in gutem Mieterzustand halten (laufende Reinigung, kleine Reparaturen). Mängel dem Vermieter unverzüglich melden. Hausordnung und Nachbarschaft respektieren. Bei Mietende die Sache im empfangenen Zustand zurückgeben, unter Vorbehalt normaler Abnutzung.
> Missbräuchliche Miete und Erhöhung
Missbräuchliche Anfangsmiete: Innerhalb von 30 Tagen nach Übergabe der Sache kann der Mieter den Vermieter auffordern, die Anfangsmiete mit dem amtlichen Formular zu begründen. Antwortet der Vermieter nicht oder ist die Antwort unbefriedigend, hat der Mieter 30 weitere Tage, um die Schlichtungsbehörde anzurufen. Kriterien für missbräuchliche Miete: übermässige Rendite des investierten Kapitals, Miete deutlich über den ortsüblichen Mieten für vergleichbare Wohnungen.
Mietzinserhöhung: Der Vermieter muss das amtliche Formular verwenden und die Erhöhung mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist für den nächsten Termin mitteilen. Der Mieter hat 30 Tage Zeit, die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Zulässige Erhöhungsgründe: Kostensteigerungen (Nebenkosten, Steuern, Hypothekarzinsen), wertvermehrende Arbeiten, Anpassung an ortsübliche Miete, Teuerungsausgleich (Indexierung am LIK).
Mietzinsindexierung: Nur möglich, wenn im Vertrag vorgesehen und an den Schweizerischen Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gebunden. Die Erhöhung darf den Prozentsatz der LIK-Steigerung nicht übersteigen. Limite: Die indexierte Miete darf nicht missbräuchlich werden. Die Indexklausel und die Erhöhungen müssen die gesetzlichen Formen einhalten (amtliches Formular).
Nebenkosten: Unterscheidung zwischen Pauschalnebenkosten (Fixbetrag im Vertrag) und effektiven Nebenkosten (Erstattung der effektiven Kosten mit jährlicher Abrechnung). Bei effektiven Nebenkosten muss der Vermieter innerhalb angemessener Frist eine detaillierte Abrechnung liefern. Der Mieter kann sie anfechten, wenn sie unvollständig oder offensichtlich unrichtig ist.
> Kündigung und Mieterschutz
Kündigungsfristen: Durch Vertrag oder örtliche Gepflogenheiten festgelegt, in der Regel 3 Monate für Wohnungen. Die Kündigung muss dem Empfänger spätestens am letzten Tag der Kündigungsfrist für den vereinbarten Termin zugehen (in der Regel Ende März, Juni, September oder Dezember je nach Kanton). Obligatorische Form: amtliches Formular für den Vermieter, eingeschriebener Brief für den Mieter empfohlen.
Missbräuchliche Kündigung: Insbesondere verboten wegen: Ausübung verfassungsmässiger Rechte durch den Mieter, Anfechtung der Miete oder Verlangen von Arbeiten, Zugehörigkeit zu Mieterorganisation. Ebenfalls missbräuchlich, wenn aus diskriminierenden Gründen motiviert (Herkunft, Religion, sexuelle Orientierung). Die missbräuchliche Kündigung kann vom Richter aufgehoben werden oder zu einer Entschädigung von bis zu 6 Jahresmieten führen.
Mietvertragsverlängerung: Der Mieter kann eine Verlängerung (in der Regel 1x 3 Jahre, dann 1x 2 Jahre) beantragen, wenn die Kündigung für ihn schwere Härte bedeutet. Bedingungen: unverhältnismässige Auswirkungen (Familie, Gesundheit, berufliche Situation), Interessen des Mieters überwiegen die des Vermieters. Antrag an die Schlichtungsbehörde spätestens 30 Tage vor Mietende.
Kündigungsanfechtung: Der Mieter, der die Kündigung anficht, muss die Schlichtungsbehörde spätestens 30 Tage vor Mietende anrufen. Die Behörde lädt die Parteien zu einer Verhandlung ein. Kommt keine Einigung zustande, erteilt sie die Klagebewilligung und der Mieter hat 30 Tage Zeit, das Gericht anzurufen. Während des Verfahrens muss der Mieter die Miete weiter zahlen.
> Mängel und Reparaturen
Mängel der Sache: Der Mieter muss den Vermieter unverzüglich über jeden Mangel informieren (Wasserschäden, Schimmel, defekte Heizung, Belästigungen). Der Vermieter ist verpflichtet, die Mängel innert angemessener Frist zu beheben. Reagiert der Vermieter nicht, kann der Mieter: 1) dringende Reparaturen selbst ausführen und Erstattung verlangen, 2) die Miete verhältnismässig reduzieren (Hinterlegung empfohlen), 3) bei schwerem Mangel den Vertrag fristlos kündigen.
Renovationsarbeiten: Der Vermieter kann notwendige Unterhalts- und Wiederinstandsetzungsarbeiten ausführen. Der Mieter muss sie dulden, ausser wenn sie die Nutzung unmöglich oder übermässig erschweren. Dauern die Arbeiten länger als 30 Tage, hat der Mieter Anspruch auf eine der erlittenen Störung proportionale Mietzinsreduktion. Bei Umbau- oder Verbesserungsarbeiten kann der Mieter diese ablehnen, wenn sie übermässig sind.
Abnahmeprotokoll: Einzug: Detailliertes Abnahmeprotokoll mit Fotos erstellen, alle bestehenden Mängel vermerken. Das Dokument muss von beiden Parteien unterzeichnet werden. Auszug: Abnahme in Anwesenheit des Vermieters oder seines Vertreters durchführen. Der Mieter muss die Sache in gutem Unterhaltszustand zurückgeben. Nur die normale Abnutzung bei vertragskonformem Gebrauch ist zulässig. Bei Einzug nicht vermerkte Mängel gelten als vom Mieter verursacht.
Reparaturen zu Lasten des Mieters: Kleine laufende Unterhaltsarbeiten (Glühbirnenwechsel, regelmässige Reinigung, Sicherungsaustausch, Leitungsentstopfung). Grosse Reparaturen (Heizung, Sanitär, Fenster, Dach) gehen zu Lasten des Vermieters. Bei Mietende muss der Mieter die Wohnung sauber und ohne anormale Abnutzungsspuren zurückgeben. Wiederinstandsetzungskosten können von der Kaution abgezogen werden, wenn begründet.
FAQ
Q: Darf mein Vermieter ohne meine Zustimmung meine Wohnung betreten?
R: Nein. Der Vermieter muss Ihre Privatsphäre respektieren und darf nur mit Ihrer vorgängigen Zustimmung eintreten. Ausnahmen: Notfall (Wasserleck, Brand) oder Kontrollbesuch nach Mitteilung an den Mieter innert angemessener Frist. Besichtigungen für künftige Mieter müssen im Voraus vereinbart werden und dürfen nicht übermässig auferlegt werden.
Q: Was tun, wenn mein Vermieter einen schweren Mangel nicht repariert?
R: 1) Informieren Sie den Vermieter schriftlich (eingeschriebener Brief), indem Sie den Mangel beschreiben und eine angemessene Frist zur Reparatur setzen. 2) Bei fehlender Reaktion können Sie dringende Reparaturen selbst ausführen und Erstattung verlangen, oder die Miete bei der Schlichtungsbehörde hinterlegen. 3) Macht der Mangel die Wohnung unbewohnbar, können Sie den Vertrag fristlos kündigen und Schadenersatz verlangen.
Q: Wie kann ich eine Mietzinserhöhung anfechten?
R: Sie haben 30 Tage ab Erhalt des amtlichen Erhöhungsformulars Zeit, die Schlichtungsbehörde Ihres Kantons mit dem Anfechtungsformular anzurufen. Während des Verfahrens müssen Sie die alte Miete zahlen. Die Behörde lädt die Parteien vor und versucht eine Einigung. Bei Scheitern erteilt sie die Klagebewilligung für das Gericht.
Q: Kann ich meine Wohnung untervermieten?
R: Ja, aber mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters. Sie müssen Namen des Untermieters, Betrag der Untermiete und Dauer angeben. Der Vermieter kann aus wichtigen Gründen ablehnen: übermässige Untermiete, Überbelegung der Wohnung, wenig zahlungsfähiger Untermieter. Verweigert der Vermieter ohne triftigen Grund oder antwortet er nicht innert 30 Tagen, gilt seine Zustimmung als erteilt. Sie bleiben gegenüber dem Vermieter verantwortlich.
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Rechtlicher Hinweis:
Dieser Leitfaden bietet allgemeine Informationen zum Schweizer Mietrecht und stellt keine persönliche Rechtsberatung dar. Die Gepflogenheiten und Formulare können je nach Kanton variieren. Für eine genaue Analyse Ihrer Situation empfehlen wir die Konsultation eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts oder des Mieterverbands Ihres Kantons. Nutzen Sie unseren KI-Assistenten für eine erste Orientierung.