Kündigung, weil die Familie des Vermieters einziehen will: das Bundesgericht 2026

Ein Vermieter darf einen Wohnungsmietvertrag kündigen, damit eine nahe angehörige Person einzieht. Dieser Bedarf muss am Tag der Kündigung echt sein. Das hat das Bundesgericht am 30. Juli 2026 im Urteil 4A_318/2026 festgehalten.

Der Fall

Es ging um eine 5,5-Zimmer-Wohnung im Kanton Obwalden. Die Vermieter, seit 2021 Eigentümer, kündigten am 23. Dezember 2022 mit dem amtlichen Formular.

Eine Angehörige sollte nach Ablauf der Kündigungsfrist einziehen und der Tochter der Vermieter, die chronisch krank ist, bei der Betreuung ihrer Zwillinge helfen. Die Tochter wohnte bereits im Haus. Die Angehörige gab den Plan später auf, weil sich ihr eigener Gesundheitszustand stark verschlechterte.

Die Mieter verlangten die Aufhebung der Kündigung. Eventualiter beantragten sie eine erstmalige Erstreckung um zwei Jahre.

Echter Familienbedarf ist kein Vorwand

Die Artikel 271 und 271a OR erlauben die Anfechtung einer Kündigung, die gegen Treu und Glauben verstösst. Der Vermieter darf aber kündigen, um die Wohnung selbst oder durch nahe Verwandte oder Verschwägerte zu nutzen.

Missbräuchlich ist eine solche Kündigung nur, wenn der behauptete Bedarf nicht echt ist und bloss vorgeschoben wird. Hier sollte die Angehörige ihrer chronisch kranken Schwiegertochter bei den Zwillingen helfen. Von einer missbräuchlichen Kündigung könne keine Rede sein (Erwägung 2.4).

Massgebend ist der Kündigungstag

Dass die Angehörige später auf den Einzug verzichtete, ändert an der Kündigung nichts. Ob sie gegen Treu und Glauben verstösst, beurteilt sich im Zeitpunkt der Kündigung, nicht nach dem späteren Verlauf (Erwägung 2.5, mit Hinweis auf BGE 145 III 143).

Eine nachträgliche Änderung macht einen damals echten Bedarf nicht von selbst zum Vorwand.

Sechs Monate, nicht zwei Jahre

Artikel 272 OR erlaubt eine Erstreckung, wenn die Beendigung für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeutet, die das Interesse des Vermieters nicht rechtfertigt. Sie soll vor allem mehr Zeit für die Wohnungssuche geben.

Das Gericht prüft, ob der Mieter nach der Kündigung ernsthaft gesucht hat. Fehlen Suchbemühungen oder sind sie ungenügend, fällt das schon bei der ersten Erstreckung zu seinen Lasten ins Gewicht (Erwägung 3.3).

Die Mieter hatten sich mit Internetrecherchen begnügt und keine Wohnung besichtigt. Sie suchten nur Objekte unter 2 250 Franken und schöpften ihre finanziellen Möglichkeiten nicht im erforderlichen Mass aus. Seit der Kündigung waren sie wegen des Verfahrens zudem mehr als dreieinhalb Jahre faktisch in der Wohnung geblieben. Die vom Kanton festgesetzten sechs Monate, bis zum 30. November 2025, sind nicht zu beanstanden (Erwägung 3.4).

Ärztliche Unterlagen zu einem Kind, die erst vor Bundesgericht eingereicht wurden, blieben als unzulässige Noven unbeachtet.

Was das Urteil nicht sagt

Es sagt nicht, dass jede Kündigung «für die Familie» gültig ist. Ein erfundener oder nur vorgeschobener Bedarf bleibt anfechtbar. Es legt auch keine Erstreckungsdauer für alle Kantone fest: sechs Monate genügten hier wegen der schwachen Suche und der bereits gewonnenen Zeit.

Anfechtung und Erstreckung haben Fristen. Wer sie verpasst, kommt vor Gericht in der Regel nicht mehr zum Zug.

Quellen

Bundesgericht, Urteil 4A_318/2026 vom 30. Juli 2026, I. zivilrechtliche Abteilung, Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts des Kantons Obwalden vom 5. Mai 2026. Artikel 271, 271a und 272 OR.